Γράφει η Ελιάνα Μαυριά.
Ως μίσθωση πράγματος (κινητού η ακίνητου) σύμφωνα με το άρθρο 574 του Αστικού Κώδικα είναι η σύμβαση κατά την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (εκμισθωτής) υποχρεούται να παραχωρήσει στον άλλο (μισθωτή) τη χρήση ορισμένου πράγματος (μίσθιο) και ο τελευταίος αναλαμβάνει την υποχρέωση, να καταβάλλει σε εκείνον το συμφωνημένο μίσθωμα (αντάλλαγμα). Η παραχώρηση χρήσης του πράγματος μπορεί να συμφωνηθεί για ορισμένο ή αόριστο χρόνο. Ωστόσο, όπως όλες οι συμβάσεις, ενδέχεται κατά περιπτώσεις, τα μέρη να επιθυμούν να απαλλαγούν από υποχρεώσεις που ανέλαβαν με το μικρότερο δυνατό κόστος.
Σε ποιες περιπτώσεις μπορεί ο μισθωτής να απαλλαγεί από τις νόμιμες υποχρεώσεις του και να καταγγείλει αζημίως τη μίσθωση;
Κατά τη σύναψη της σύμβασης, τα μέρη συμφωνούν ως προς την διάρκεια αυτής. Οι διατάξεις του αστικού κώδικα που αφορούν τη διάρκεια της μίσθωσης,τόσο ακινήτου όσο και κινητού πράγματος, είναι ενδοτικού δικαίου, δηλαδή τα μέρη μπορούν ελεύθερα να ορίζουν στο συμφωνητικό μίσθωσης την διάρκεια της μίσθωσης, κατά παρέγκλιση των κείμενων διατάξεων, πάντα με γνώμονα την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη ( ΕφΑθ 7953/2006 ΕλλΔνη48,1503). Ειδικά, όμως, για την μίσθωση ακινήτου που χρησιμοποιείται για κύρια κατοικία του ενοικιαστή, τίθεται σε εφαρμογή το άρθρο 2 παρ. 1 του νόμου 1703/87 , σύμφωνα με το οποίο «Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997». Η διάταξη αυτή, σε αντίθεση με τις παραπάνω διατάξεις του Αστικού κώδικα, είναι αναγκαστικού δικαίου, ήτοι τα μέρη δεν μπορούν να αποκλείσουν την εφαρμογή του κατά τη σύναψη της σύμβασης επειδή ο νόμος αποβλέπει στην προστασία της κύριας κατοικίας.
Παρά τη νομοθετική πρόνοια όμως, καθημερινά συναντάμε περιπτώσεις, στις οποίες ο μισθωτής επιθυμεί να προχωρήσει σε λύση της σύμβασης πριν την ημερομηνία λήξης του συμβολαίου, και έτσι, βρίσκεται στην δυσχερή θέση να υποχρεούται, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις, να καταβάλει αποζημίωση στον ιδιοκτήτη. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις που αναφέρονται ρητώς στα άρθρα 585 επ. του Αστικού Κώδικα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης χωρίς περαιτέρω δυσμενείς συνέπειες.
Ειδικότερα, σύμφωνα, με το άρθρο 585 του Αστικού Κώδικα , στην περίπτωση που δεν παραχωρήθηκε εγκαίρως στον μισθωτή ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση ή που του αφαιρέθηκε αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε , έχει δικαίωμα καταγγελίας δίχως καταβολή αποζημίωσης, επιπλέον των λοιπών δικαιωμάτων του, όπως ενδεικτικά αποζημίωση για πλημμελή εκτέλεση της σύμβασης μίσθωσης. Ακόμα δικαίωμα καταγγελίας έχει ο μισθωτής και σε κάθε περίπτωση νομικών η πραγματικών ελαττωμάτων ή έλλειψης συμφωνημένων ιδιοτήτων που εμφανίσθηκαν ακόμη και μετά το χρονικό σημείο παραχώρησης της χρήσης. Σε αυτήν την περίπτωση, ο μισθωτής οφείλει να τάξει εύλογη προθεσμία για την αποκατάσταση της χρήσης και , αν η προθεσμία αυτή παρέλθει άπρακτη, τότε μόνο μπορεί να προχωρήσει σε καταγγελία της σύμβασης. Ο νόμος, όμως, παρέχει στον μισθωτή το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης χωρίς χρονικό περιορισμό, αν αποδείξει ότι δεν έχει πια συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, όπως π.χ. σε περίπτωση μίσθωσης ακριβόχρονης εκτέλεσης ή όταν ο εκμισθωτής έχει δηλώσει ότι δεν σκοπεύει να αποκαταστήσει τη χρήση.
Επιπλέον, σύμφωνα με το άρθρο 588 του Αστικού Κώδικα, ο μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση, χωρίς προθεσμία, αν στο ακίνητο δεν έχουν ληφθεί τα απαραίτητα μέτρα προστασίας και τίθεται σε κίνδυνο η υγεία του ή των προσώπων που διαμένουν μαζί του (συγγενείς, υπάλληλοι) ακόμη και αν κατά τη σύναψη της μίσθωσης ή την παράδοση του μισθίου, είχε γνώση των επικίνδυνων συνθηκών ή παραιτήθηκε από τα σχετικά δικαιώματά του. Το δικαίωμα καταγγελίας σε αυτήν την περίπτωση, υπάρχει, όταν συντρέχει σπουδαίος, άμεσος και επικείμενος κίνδυνος ο οποίος προέρχεται είτε από το ίδιο το μίσθιο (π.χ. υγρασία λόγω κακής κατασκευής υδραυλικών) είτε από γειτονικούς χώρους ( εκπομπές αναθυμιάσεων). Τα παραπάνω παραδείγματα καταδεικνύουν πως η συνέχιση της σύμβασης καθίσταται ασύμφορη για το μισθωτή καθώς δεν δύναται να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για τον αρχικό σκοπό που το εκμίσθωσε, εξαιτίας μιας σειράς ελαττωμάτων που βαραίνουν αποκλειστικά τον εκμισθωτή. Στις παραπάνω περιπτώσεις, ο μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, ενώ απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης.
Συμπερασματικά, κατά τη σύναψη της μίσθωσης οφείλετε να γνωρίζετε τα δικαιώματά σας αλλά και τις υποχρεώσεις σας ως μισθωτές καθώς, η μίσθωση ακινήτου είναι μια συναλλαγή με σοβαρότατες νομικές συνέπειες, πολλές φορές δυσμενείς . Για αυτό πριν προβείτε σε οποιαδήποτε ενέργεια θα ήταν σώφρον να συμβουλευτείτε τον δικηγόρο σας.
